Aujourd’hui j’ai le plaisir d’offrir ma tribune à Jean Christophe Griselin du blog Immoactif et revenu passif. Il est architecte d’intérieur et utilise ses connaissances professionnelles pour augmenter son patrimoine immobilier de façon intelligente… Je lui laisse la parole :
Lorsque l’on fait les soldes, qu’un produit soit soldé à 10 % ou 15 %, l’impact sur votre porte monnaie est insignifiant. En immobilier, le problème est différent …
Pour vous donner un ordre d’idée, si un rendement locatif à 7% brut couvre à peine le crédit, un rendement à 10% couvrira le crédit et les charges, tandis qu’un rendement à 14% couvrira les charges et plus de 2 fois le crédit ! (tout dépend du taux, des vacances locatives…)
Un bon rendement est un gage de sécurité indéniable, qui plus est, vous permet de continuer à investir. Je vous livre les principes que j’ai appliqués lors de mon dernier investissement, un immeuble de 7 appartements :
1 : Achetez votre bien en dessous de sa valeur marchande. S’il est possible de gagner de l’argent en payant un bien un peu trop cher, à cause d’un rendement trop faible vous risquerez de devoir attendre 20 ans pour vraiment en profiter. Mieux vous achèterez et meilleur sera le rendement. Pour cela n’hésitez pas à visiter beaucoup de biens, osez des offres largement en dessous, (si le produit est intéressant, vous pourrez toujours faire une contre proposition). Une finira bien par être acceptée, et là vous pourrez commencer un investissement rentable.
2 : Préférez les petites villes… Plus risqué, me direz-vous ? Oui et non. Si la demande locative est plus faible, le prix d’achat sera également réduit. Le risque de vacance locative se gère avec un bien attractif par son état et une rénovation cohérente et de qualité. De cette manière j ai réussi à louer rapidement des biens « boudés » depuis des années !
3 : Voyez grand ! En achetant par exemple un immeuble avec plusieurs appartements, vous lissez le risque de vacance locative, sans compter que le prix d’achat sera plus intéressant, car il y a moins d’acheteurs, et acheter en gros coûte moins cher. Si cette perspective vous fait peur, « faites vous la main » sur un appartement, pour débuter et montrer à votre banquier que vous n’en êtes pas à votre coup d’essai.
4 : Retrousser vos manches ! Difficile d’acheter à bas prix un appartement s’il est neuf où en parfait état. Vous négocierez plus facilement le prix si le bien est à rafraichir. Si vous le pouvez, effectuez-vous même ces travaux. En évitant le recours à des entrepreneurs, vous gagnerez environ 50 % sur le prix de la rénovation ! La encore c’est un cash flow plus important à la fin du mois. 
5 : Préférez un bien déjà rentable avant les travaux : L’idéal si vous avez deux lots est de pouvoir en louer un tout de suite pour assurer le paiement du loyer. La rénovation du second sera moins stressante, puisque vous ne serez pas en difficultés si vous ne respectez pas les délais.
6 : Valorisez votre bien ! Redistribuez, ouvrez l’espace, valorisez les matériaux existants (brique, pierre, bois…) créez des rangements, une harmonie colorée tendance, et repensez l’éclairage.
C’est simple, dites vous qu’un locataire est un consommateur, s’il visite 3 appartements, il doit choisir le votre. Vous n’avez pas le choix, à loyer et surface égales, c’est souvent sur la déco que cela va se jouer.
7 : profitez de l’expérience des autres pour faire des bons choix : Pour mon projet, j ai bénéficié des conseils de l’agence immobilière qui connait bien le marché. J’ai pu anticiper les réactions des locataires, les demandes habituelles, les surfaces les plus sollicitées, connaitre montant du loyer envisageable…
Le premier investissement est à mon sens le plus important, s’il est rentable, il ouvre la voie vers l’indépendance financière. C’est pour cette raison qu’il faut viser un bon rendement, et donc probablement effectuer soit même une part des travaux.
Alors à vos outils…
J Christophe Griselin
Et vous, quelles sont vos techniques ?
PS : Si vous voulez acheter vos appartements plus facilement, c’est plus facile si vous avez du cash à injecter dedans et c’est plus facile d’avoir du cash quand on bosse pour soit que quand on est salarié. Si vous voulez apprendre à devenir entrepreneur allez voir ma formation : O’revoir président.
PS : Voici mon dernier guide :
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12 Commentaires
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Bonjour,
Excellent ces conseils !
Il est évident qu’il vaut mieux acheter de l’ancien et y faire des travaux, car c’est avantageux sur le prix d’achat et aussi sur le déficit qu’occasionne les travaux pour les impôts, la CSG.
Alex
Je ne suis pas d’accord. En immobilier l’emplacement est primordial. C’est d’ailleurs avec un bon emplacement qu’on fait « son beurre » et que l’on a un bon taux de remplissage et que tout le reste suit. De plus inutile d’aller chercher loin les rendements dont vous parlez… Une offre est une offre. Avec 10% net de rentabilité et une bonne négociation de son dossier sur les assurances, les banques et les frais annexes, on peu en vivre. C’est l’apport que l’on met dans l’opération qui fait la différence, sa gestion interne, et tous ses petits détails qui font la différence. Sacrifier l’emplacement pour une rentabilité est une hérésie. Mauvais conseil, désolé. L’emplacement est le point le plus important dans ce domaine.
L’immobilier pour réussir il faut être préparé, et savoir ce que l’on fait. Pour une fois je vais vendre les formations, même si ce n’est pas mon truc non plus, mais formez-vous. 10% de rentabilité, un apport, un taux à 3,1% (actualité du marché) un bon emplacement, et surtout un passage à l’acte, et vous en vivrez.
Cordialement.
Bonjour Anthony, bien entendu, en immobilier l’emplacement est primordial . Acheter à 2 pas du tram, vous assurera un taux de remplissage important. Mais à quel prix ? sans compter qu’une négociation importante sera plus difficile . Mais rien n’empêche de faire une excellente affaire en trouvant la perle rare, avec une bonne négociation et une étude approfondie de l’offre de prêt , continuez ainsi vous avez la bonne méthode.
Moi je vous parle d’une autre manière d’investir, la mienne et je vous assure, que (pour peu qu’il y ait dans la ville propose un minimum de demande locative,) un logement défraichi donc » boudé… » se louera facilement si l’esthétique est bien pensée. Offrant par la même occasion un rendement assez élevé. Il existe plusieurs façons d’investir, chacun sa manière, toutefois, je pense qu’un fois qu’on a expérimenté une stratégie payante, mieux vaut s’y tenir, comme on dit on ne change pas une équipe qui gagne!
Bonjour
Ce sont d’excellents conseils. Mais de faire des travaux demande un investissement colossal. Et cela peut réserver des surprises mauvaises comme bonnes. Surtout, il faut vraiment choisir le lieu pour louer, c’est l’essentiel
Ludovic
Bonsoir Ludovic, en effet,il est important de bien choisir l ’emplacement, car l’esthétique ne fait pas tout. Pour ce qui est des travaux, plus on en fait, plus on est compétant et donc à même d ‘anticiper les mauvaises surprises. Une chose est sûre, les grosses surprises sont plutot réservées aux petits travaux! pourquoi ? Tout simplement parce que plus on envisage une lourde rénovation, et plus on apporte d’elements neufs. En gros, si vous desossez tout l’appart, y’a plus de surprise!
Bonjour J christophe
merci pour ta reponse. En tout cas ,, je pense que c’est un bon business de renover pour louer. moi je m’intéresse actuellement à la locaiton d’une chambre de mon appartement. Peu d’investissements et une possibilité facile d’augmenter ses revenus. Le tout est de trouver le bon locataire
Ludovic
Bonsoir, c ‘est une excellente idée, si vous en avez la possibilité, n ‘hésitez pas . C ‘est une solution qui engendre peu de frais, pour un loyer immédiat. soignez tout de même l’isolation phonique, et choisissez bien votre locataire pour ne pas souffrir de la cohabitation. Je viens justement de publier sur mon blog, un article invité à ce propos, intitulé : » Ne remboursez plus que, la moitié de vos mensualités.! «
N’est-ce pas finalement moins rentable de faire les travaux soi-même ? On y passe du temps et on ne peut pas les déduire de ses impôts. Pourquoi ne pas les faire faire par un professionnel, gagner du temps et de l’argent. D’autant que je crois qu’on peut maintenant les ajouter au prix d’achat pour moins impacter la plus-value.
Bonjour, l’intérêt de réaliser soi-même ses travaux est multiple: d’abord on paye 3 fois moins cher son chantier, du coup le rendement augmente et je vous assure que pour un premier achat, 14% de rendement ça aide chaque moi, et ça donne confiance pour la suite En plus, ça a été décisif par rapport à ma banque puisque j’ai apporté mon temps et mon savoir comme « apport et comme garantie » puisque après travaux, le bien vaut largement plus que l’achat et les frais de notaire, donc dans le pire des cas la banque peut se rembourser. Mais si vous chercher un bien pour assurer votre retraite dans 20 ans dans ce cas la faites faire vos travaux. Moi ce que je voulais c’était vraiment un cash-flow positif.
Mais chaque investissement est diffèrent et il n y a pas de méthode universelle. Et surtout que des bonnes raisons d’investir !
Bonsoir,
Je n’arrive pas a comprendre comment vous pouvez assurer que le locatif permet de gagner de l’argent. Quand on prend le temps de compter cela parait toujours moins bon que le premier placement boursier.
On gagne les loyers avec quelques vacances a supporter
On paie les charges syndic, les travaux de renovation 1% du bien par an, les fonciers, impots charges sociales 15.5%, impots sur le revenu (abattement de 30% puis taux d imposition max, disons 30%) et bien sur l’emprunt.
Alors quand on fait le bilan les loyers sont loins de couvrir les dépenses, on y est de notre poche. Quand on regarde si cet argent etait placé même qu a 1% d intérêts, on finirait plus riche.
Peut être dans les petites villes(c est a dire la ou le bien peut le plus se deprecier en cas de chute de l’immo) arrive-t-on a un montage viable mais pas dans les villes d une certaine taille.
Excellent article qui traite en profondeur du rendement locatif
Bonjour,
Merci Jean-Christophe, j’aime beaucoup votre manière de rénover vos acquisition (je fais pu suivre sur votre blog et chaîne Youtube).
Les conseils sont pertinents pour viser les 10% de rendement locatif brut.
En revanche, s’il est important d’avoir un rendement locatif élevé pour enchaîner les opérations immobilières (surtout si les revenus d’activité ne sont pas très élevés), il ne faut pas oublier qu’un rendement locatif élevé est synonyme d’une revalorisation faible.
A moins de se diriger vers des projets immobiliers avec un gestion chronophage, ce que l’on gagne en rendement, on le perd en plus-values.
Vous le dites dans votre article : il faut se diriger vers des petites villes pour avoir un meilleur rendement. C’est aussi dans les petites villes que les revalorisations historiques sont à la traîne…
Une bonne stratégie selon moi lorsque l’on commence. Quand le parc locatif devient plus gros, je pense intéressant de ce diriger vers des biens « patrimoniaux » avec un rendement plus faible (mais une revalorisation potentielle plus élevée) au prix d’un cash-flow négatif.
Cyril