Les 4 points à vérifier pour un crédit immobilier

Crédit photo Shutterstock : « Gena96 »

Aujourd’hui, je vais traiter dans cet article les 4 points les plus importants à vérifier lorsque vous faites un crédit immobilier.

Avant toute chose, je voudrais démystifier le crédit immobilier et l’achat immobilier dans son ensemble. En effet, quand j’étais courtier, j’ai rencontré une foule de personnes qui avaient peur de se lancer dans leur 1er achat alors que toutes les conditions étaient réunies de leur côté.  

Comme très souvent, c’est juste le manque d’information qui paralyse, mais une fois que l’on connaît les grandes lignes de comment va se passer cette 1ère transaction cela se déroule toujours très bien !

1) Les taux

Je ne vais pas vous apprendre grand chose ici, mais évidemment, une des 1ère chose à vérifier est le taux. Il est important de négocier ce taux auprès de son banquier ou de son courtier (le courtier négocie pour vous auprès des banques) mais il y a quand même 2 choses à savoir ici.

La marge de négociation sera fonction de votre dossier, en clair, quel est votre profil, quel est votre profil épargnant, quel est votre apport, quel est le type de bien que vous achetez (facilement revendable ou pas par le banquier en cas de défaut de paiement…). Autant vous dire que si vous êtes jeune smicard, avec peu d’apport et que vous achetez un bien dans la campagne perdue, vous n’aurez pas beaucoup de marge de négo.

Ensuite, je dirai qu’il ne faut pas se tromper de bataille. J’ai vu des clients refuser une négo pour 0,1 % alors que les conditions connexes étaient meilleures. 95 % des clients ne voient que le taux facial et ne font pas attention aux éléments connexes qui peuvent des fois être beaucoup plus importants. 

Pour information, 0,1 % de différence sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans, cela représente 10 €/mois de différence… Alors oui effectivement, cela fait 120 €/an, mais d’une, en moyenne un prêt immobilier est conservé 6 à 7 ans au maximum et il y a bien d’autres manières d’économiser 600 €…

2) Les taux variables

Attention, voilà un mot qui fait peur à 95 % des Français car quand on dit « taux variables » on pense tout de suite à des taux qui vont exploser, mais nous ne sommes pas aux USA… Il faut bien évidemment prendre un taux appelé « capé », c’est-à-dire qui ne pourra pas monter au dessus d’une barrière définie.

Exemple : emprunter à 2 % capé 1, cela veut dire que le taux ne pourra pas dépasser 3 %. Actuellement (en 2015), il est vrai que les taux sont bas et que cela ne vaut pas trop le coup de prendre des taux variables, mais dans d’autres circonstances, cela vaut le coup.

Pour exemple quand j’ai acheté ma résidence principale en 2009 j’ai prix un taux variable. Résultat, avec la baisse des taux d’en ce moment, j’ai un taux à 1,6 %… C’est à voir selon chaque cas, mais c’est un point à envisager et pas forcément écarter sans y réfléchir.

3) L’assurance du prêt

Ici, sauf cas exceptionnel lié à un âge avancé ou une pathologie importante, je vous déconseille de passer avec votre banquier. Il faudra souscrire une assurance spécialisée pour les prêts hypothécaires, autrement appelé « délégation d’assurance« . Voilà bien un point souvent négligé par les clients alors qu’il est possible de réaliser des gains importants ! J’ai eu pour des clients passé leur assurance de 0,6 % à 0,2 %… On parle ici d’une réduction de 0,4 % comparé aux 0,1 % dont j’ai parlé plus haut… A vos calculettes…

4) Les différents frais

Voici différents frais auxquels il faut penser et surtout penser à les négocier. Les IRA (indemnités en cas de remboursements anticipés), généralement, les IRA sont de 3 % du capital restant dû, c’est quelque chose que le banquier peut tout à fait faire sauter.

Les éventuels frais de courtage ou frais bancaires, il y en a toujours, c’est aussi un point à négocier… 

Les frais liés à l’ouverture d’un compte bancaire dans la banque où vous faites le crédit…

Bref, toute une foule de points à faire attention et à négocier. Ne faites pas la bêtise de négocier un point et de négliger le reste. Chaque point et différent et mérite discussion.

Voilà, j’espère que ce tableau brossé rapidement, pourra vous aider à y voir plus clair sur les différents points à faire attention lors de votre crédit immobilier.

Quel est le point que vous ne connaissiez pas ?

PS : Voici mon dernier guide :

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