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Investir dans l’immobilier : Pourquoi ce n’est pas risqué

Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’accueillir Nicolas Bazard, du blog Objectif 10%, je lui laisse la parole :

Avant de finaliser l’achat de mon premier bien immobilier (Et Guillaume a dû aussi par-là), j’ai eu, soudain, un doute. Et si je n’arrivais pas à louer mon appartement ? Et si mon locataire ne payait pas ?

Quand on parle d’investissement immobilier avec ses proches, c’est plus souvent que les aspects négatifs que les aspects positifs qui reviennent. C’est comme ça, les gens voient le verre à moitié vide, plutôt que de voir le verre à moitié plein.

Pour me rassurer, à l’époque, j’avais fait une liste de tous les aspects négatifs de l’immobilier. En voici ma liste exhaustive :

Et si je ne trouvais pas de locataire ?

C’est le premier risque qui vient en tête pour la plupart des investisseurs immobiliers. Pourtant, ne pas avoir de locataire, est-ce vraiment si terrible ? Ok, on se retrouve obligé de payer une mensualité d’emprunt tous les mois jusqu’à la fin du crédit. Et après ? Et bien on se retrouve en possession d’un bien immobilier ! De plus, il y a de fortes chances qu’il ait pris de la valeur !

Je considère que les périodes de vacances locatives sont comme des périodes d’ « épargne forcée ». Rien de vraiment terrible finalement, surtout que si le banquier vous a prêté de l’argent, c’est que vous êtes capable de rembourser un crédit sans l’aide d’un locataire !

Et si le locataire ne payait pas son loyer ?

On se trouve dans le même cas que ci-dessus : C’est de l’ « épargne forcée ». Faire partir un locataire peut-être long, surtout en France mais rassurez-vous : Les mauvais payeurs sont très rares.

Pour les éviter, choisissez-bien votre locataire. Vérifiez qu’il est bien à jour dans son précédent loyer.

Une petite astuce que j’utilise : Demandez le numéro de téléphone du précédent bailleur et vous en apprendrez beaucoup sur le locataire que vous vous apprêtez à engager.

Et si le locataire dégradait mon appartement ?

Vous avez le droit de demander à votre locataire un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. S’il casse les toilettes ou fait un trou dans le mur, la loi est avec vous : Vous avez le droit d’utiliser la totalité du dépôt de garantie pour réparer les dégâts causés par votre locataire.

Et si la valeur de mon bien baissait ?

L’immobilier monte. L’immobilier descend. Cela arrive. Mais rien ne vous oblige à vendre quand l’immobilier est à son plus bas et à acheter quand l’immobilier est à son plus haut. Tant que vous n’avez pas vendu, vous n’avez pas perdu d’argent ! Bien sûr, je ne prends pas en compte les loyers perçus tous les mois, uniquement de la valeur brute du bien immobilier.

Un petit conseil : Profitez des périodes baissières pour acheter des biens immobiliers. C’est dans ces périodes que vous ferez les meilleures affaires car tout le monde voudra se débarrasser de son bien !

Et si la rentabilité n’était pas au rendez-vous ?

Rentabilité = Loyer/Prix d’achat. Il est très difficile de louer un bien au-dessus du prix marché, par contre, il est beaucoup plus facile de négocier le prix d’un appartement ou d’une maison à la baisse. Avant d’acheter un bien, calculez la rentabilité espérée. Si la rentabilité n’est ou ne sera pas au rendez-vous, ne vous forcez pas à acheter : Attendez une meilleure affaire !

Et si je subissais des malfaçons pendant les travaux ?

Rien ne vous oblige à payer un artisan si vous estimez que le travail est mal fait et je vous encourage même à ne pas le payer si vous n’êtes pas satisfait à 100%. Bien sûr, vous devrez payer un acompte avant le début des travaux mais ne réglez pas la totalité avant que votre appartement corresponde parfaitement à vos désirs. Dans la tête de l’artisan, une fois payé, les travaux sont « terminés » et il passe à un autre chantier. Si vous ne le payez pas et lui demandez de refaire quelque chose, alors il sera obligé de rester.

Le pouvoir doit toujours être entre vos mains et avec un artisan, le pouvoir c’est l’argent.

Et si la location me prenait trop de temps et d’énergie ?

Un loyer payé un peu en retard, un locataire qui appelle pour une chasse d’eau qui ne marche plus… Ce sont pourtant de biens petits tracas en comparaison des énormes avantages de l’immobilier :

• Un complément de revenu
• Un emprunt remboursé par le locataire
• Un appartement acheté avec l’argent de votre banquier
• Et votre bien immobilier qui se valorise tous les ans !

Et si je subissais un dégât des eaux ou un vol ?

Comme dans tous les types d’investissements, l’immobilier comporte des risques. Bien sûr, ces risques peuvent être minimisés en s’assurant correctement. Alors ne faites pas cette erreur de débutant : Assurez-vous correctement ! Que ce soit contre les dégradations, les vols ou bien les impayés : assurez-vous.

Et si je payais plus d’impôts ?

Plus on gagne d’argent, plus on paye d’impôts. Tout le monde paye des impôts. La vraie question à se poser : est-ce que je préfère gagner 10 000 et payer 1 000 ou gagner 100 000 et payer 10 000 ? A vous d’y répondre.

Et si mon taux variable augmentait ?

Les taux variables sont, en général, plus faibles que les taux fixes. Mais le principal inconvénient des taux variables est qu’ils peuvent… varier ! Pour cela : Deux solutions : Prendre un taux fixe qui est plus sûr, puisque qu’il ne bougera pas et vous paierez toujours les mêmes mensualités. Soit vous faites « caper » votre taux variable en lui fixant une limite à la hausse (parlez-en à votre banquier).

Et si je n’arrivais pas à la revendre ?

Quand je vois l’état de certains biens immobiliers à vendre, je ne m’étonne pas qu’ils ne soient toujours pas vendus. Mettez un coup de peinture dans votre appartement avant de le mettre sur leboncoin. S’il est habitable « tout de suite » alors vous avez plus de chance de créer le « coup de cœur ». Les acheteurs veulent de plus en plus juste avoir à poser leurs valises, quitte à payer plus cher… Ce qui est très intéressant pour nous, les investisseurs immobiliers !

Et si je perdais mon emploi ?

Vous avez investi dans l’immobilier donc soit vous gardez votre complément de revenus, soit vous vendez votre appartement ! Par contre si vous n’avez pas investi et que votre travail de salarié était votre seule source de revenus… La situation est plus délicate.

Et si je gagnais beaucoup d’argent ?

Surement la pire chose qui puisse vous arriver !

En faisant cette liste, je me suis rendu compte que l’immobilier n’était pas un investissement si risqué que ça. On n’a finalement très peu de chances de voir notre argent partir en poussière. De plus, l’immobilier offre de nombreux avantages : Effet de levier, possibilité d’avoir un cash-flow positif, plus-value à la revente, etc…

Cet article vous a donné envie d’investir dans l’immobilier ? Je vous invite à relire l’excellent article de Guillaume sur l’achat de son deuxième appartement.

Vous l’aurez compris, l’objectif de cet article est de vous montrer qu’il y a toujours deux points de vue sur une même position : Le point de vue négatif/pessimiste et le point de vue positif/optimiste. Dans la vie, tout est une question de point de vue, il y a ceux qui agissent et ceux qui regardent les autres agir. Alors, dans quel camp êtes-vous ?

Nicolas du blog Objectif 10%.