La colocation : Gagner une rente mensuelle avec la colocation

Aujourd’hui lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier traditionnel comme le faisaient nos grands parents, souvent les gens achètent un bien nu et le mettent en location. Cela pouvait être rentable il y a plusieurs dizaines d’années, mais aujourd’hui cette stratégie est de plus en plus difficile à appliquer surtout dans les grandes villes et la colocation vous permet justement de continuer à obtenir une bonne rentabilité immobilière. 

La colocation a en effet beaucoup d’avantages et peu d’inconvénients : 

Vous n’avez pas forcément besoin de faire énormément de travaux de rénovation. En effet, contrairement à d’autres stratégies, comme la rénovation et la revente de biens immobiliers, il existe aujourd’hui des affaires qui sont sur le marché, vous visitez le bien, vous l’achetez et vous pouvez le louer dès le lendemain. 

Pour ce qui est de la demande de colocation, cela va dépendre bien sûr de l’endroit dans lequel vous investissez, mais sachez qu’en règle générale, il y a cinq fois plus de demandes pour la colocation que d’offres. C’est une tendance qui est en train d’augmenter, surtout au regard de l’attractivité des universités et des écoles françaises pour les étudiants étrangers mais aussi de l’évolution du marché de travail qui devient très décentralisé et dynamique.

En plus, aujourd’hui dans les grandes villes, la plupart des gens se sentent isolés et seuls, l’intérêt pour la colocation devient de plus en plus pressant pour des personnes au milieu de leur vie active qui souhaitent donner un nouveau souffle à leur vie sociale. Il est donc intéressant de comprendre la psychologie derrière le marché immobilier que l’on cible et les dynamiques soutenant son évolution pour optimiser son investissement. Je vous invite donc à consulter les différents groupes Facebook de colocation dans les régions qui vous intéressent pour connaître les besoins réels de vos futurs clients.

Maintenant, imaginons que vous achetiez un appartement de trois chambres, que vous louez à 300€ chacun, ce qui vous permet donc de toucher 900€ de loyer brut. Si vous aviez loué cet appartement à une famille, vous auriez été au maximum sur un budget de 600€ ou 700€, c’est le ratio que l’on retrouve dans les différentes colocations. Aussi, si un des colocataires part, vous continuez à toucher un des loyers sur trois, ce qui vous permet d’avoir plus de stabilité et de visibilité de votre investissement. Toute médaille a son revers, l’inconvénient sera donc lié au turn-over des colocataires, que vous devrez maîtriser en établissant plusieurs conditions liées aux profils des dossiers que vous recevrez. Vous pourrez aussi gérer ce problème de remplissage en ayant recours à Airbnb qui vous permet en effet de louer une chambre dans un appartement en colocation, si celui-ci est bien organisé.

Je vous présente donc les 8 étapes clés pour une colocation rentable :

1) Déterminer une clientèle type

Est-ce que ce seront des étudiants à 100%, des jeunes actifs ou une colocation hybride ? Il faut bien déterminer exactement sur quelle clientèle vous avez envie de vous positionner ce qui va vous permettre de cibler la bonne localisation de votre bien.

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2) Déterminer un secteur propice

Tout dépendra donc des résultats de votre étude de marché, et au regard de voter projet d’investissement choisir un bien plutôt proche des universités pour les étudiants ou des centres d’activité pour les jeunes actifs. 

3) Trouver le bien idéal pour la colocation

La tendance actuelle est de viser les copropriétés des années 50/60, tout simplement parce qu’elles sont peu prisées des familles désirant une résidence principale qui représentent d’ailleurs la clientèle concurrente la plus présente face à la colocation, donc si celles-ci ne sont pas intéressées par un type de bien, c’est là où cela devient intéressant pour vous de potentiellement vous positionner. En plus ce qui est intéressant dans ce type de biens qui comportent souvent des salons qui font du 20 m², on peut rajouter une chambre en réduisant le salon d’à peu près 10 m². On pourra ainsi passer par exemple d’un T3 à un T4 et augmenter la rentabilité du bien en question.

4) Vérifier la faisabilité juridique

Il faudra bien sûr bien lire le règlement de copropriété pour être sûr que vous n’allez pas vous tromper et que c’est autorisé de faire une colocation. C’est généralement le cas, mais certains secteurs très bourgeois ont des clauses de bourgeoisie exclusive. Pour les copropriétés des années 50 dont nous avons parlées, on trouve souvent la même clause qui consiste dans le fait que la location de l’appartement dans son entier en meublé est possible mais la location à plusieurs personnes distinctes en meublé est impossible, que vous pouvez contourner légalement en réalisant un bail commun.

5) Optimiser votre financement

Il faut bien anticiper les dates de début effective de votre offre de colocation par rapport aux éventuels travaux de rénovation avant la mise en location, qui ne va pas forcément concorder avec la rentrée scolaire, vous aurez donc peut-être une période creuse, durant laquelle vous pourrez si vous le voulez faire une location de courte durée sur Airbnb en attendant les colocataires idéaux. Je vous conseille en outre de demander un report de mensualité auprès de votre banque et ne rembourser que les intérêts intercalaires en attendant la signature de vos contrats de bail et la réception effective de vos premiers loyers pour effectuer les amortissements plus sereinement.

6) Faire des travaux stratégiques pour la colocation

Admettons que vous ayez quatre chambres, je vous recommande très fortement de mettre deux salles de bain et un WC séparé et toujours penser à améliorer le quotidien de vos colocataires pour attirer les meilleurs profils et de réduire le taux de rotation. 

7) Proposer une location clé en main premium

Il y a de plus en plus de colocations qui sont en train de se mettre en place et le marché devient assez concurrentiel, vous pourrez donc tirer votre épingle du jeu en adaptant toutes les prestations que vous pourrez inclure dans votre offre. Par exemple intégrer l’accès à internet, à l’électricité, à la femme de ménage, avec une offre de linge de lit, de serviettes, de lave-linge et tout ce qui puisse rendre votre colocation « sexy » et attirer par exemple des étudiants étrangers qui disposent généralement d’un budget établi à l’avance pour leur échange et qui n’auront aucun problème à payer au-dessus de la valeur de marché et garantir un paiement sécurisé.

8) Sélectionner au mieux les locataires

Bien sûr, une sélection naturelle va se faire si votre colocation est premium comme nous l’avions indiqué avec un prix assez élevé, mais aussi vous pouvez écrire dans l’annonce un processus que les futurs locataires doivent respecter pour candidater afin d’attirer des personnes consciencieuses et sérieuses, ce qui en dira long sur leur profil, avant de passer un coup de fil et faire des visites communes. N’oubliez pas d’intégrer dans le processus de prise de décision les colocataires en place. En effet, créer une bonne atmosphère de vie commune est la clé pour optimiser au maximum votre taux de remplissage et sécuriser vos paiements.

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