Comment investir dans l’immobilier avec moins de 1000€ par mois

Souvent appelée « Investissement Pierre-Papier », l’article L214-50 du code monétaire et financier français définit une SCPI (société civile de placement immobilier), comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (généralement de manière trimestrielle). On ne comptabilise pas moins de 30 milliards d’euros capitalisés sur 157 SCPI.

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui est l’organe régulateur du marché des SCPI en France, préconise une durée d’investissement de 8 ans pour les SCPI, considérés comme des supports d’investissement immobilier de long terme.

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Investir dans la SCPI permet d’investir directement dans l’immobilier avec plusieurs avantages :

• Diversification du patrimoine : Investir en SCPI permet à des petits investisseurs particuliers de devenir propriétaires d’actifs immobiliers professionnels spécifiques : bureaux, commerces, entrepôts, maisons de retraites, crèches, cliniques, résidences étudiantes, locaux d’activité, etc.
• Pas de contraintes de gestion : C’est directement la maison de gestion agrée par l’AMF qui prend en charge et a l’entière responsabilité de la gestion de la SCPI. La société de gestion détermine et met en place une stratégie d’investissement, sélectionne (achats et cessions) les actifs immobiliers, assure l’entretien du parc immobilier, recherche les locataires, assure le versement des loyers et la gestion fiscale de la SCPI.
• Les risques sont mutualisés : L’investissement en SCPI permet de mutualiser ses risques. En effet, à titre d’exemple, si un locataire a des problèmes pour maintenir le paiement régulier de ses loyers, la défaillance de ce dernier sera recouverte par les dizaines (voire centaines) d’autres locataires. En général, sur les meilleures SCPI, la proportion du locataire le plus important ne dépasse pas les 5 %. Le ticket d’entrée étant faible (de l’ordre de 1000 €), il est possible d’acheter des parts de SCPI différentes. Quelques SCPI sont même accessibles avec le seul achat d’une part à 150 € ou 200 € . La diversification est souhaitable et permet d’encore de diminuer son risque.
• Une grande flexibilité : Investir en SCPI signifie acheter des parts de SCPI. Chaque investisseur peut ainsi calibrer son investissement à la centaine d’euros près. Dans la même logique, lorsque l’investissement est réalisé via le crédit immobilier, l’effort d’épargne nécessaire (différence entre la mensualité de crédit et les revenus perçus) peut également être calculé à la centaine d’euros prés. La flexibilité se fait donc à l’achat, mais aussi lors de la revente. En effet contrairement à un investissement immobilier traditionnel, où l’on ne peut pas vendre juste la chambre ou le salon d’une maison, on peut décider de vendre à tout moment le nombre de parts que l’on souhaite.

Certes, mais comment investir dans une SCPI concrètement ? 

Les SCPI sont distribuées :

• Directement par des conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI), des conseillers en gestion de réseaux bancaires, des banques privées ou encore par des plateformes positionnées sur de la vente en direct par internet comme Grisbee (liée au Crédit Mutuel Arkéa) ou Moniwan (liée à la Française, Groupe Crédit Mutuel Nord Europe). 
• Via des contrats d’assurance-vie patrimoniaux.

On peut également investir en SCPI au comptant :

L’investissement au comptant permet aux personnes disposant de liquidités d’investir en SCPI afin de se créer un revenu complémentaire immédiat avec des performances attractives. Ce revenu net de charges et de frais de gestion est versé tous les trimestres en fonction du revenu distribué. Investir au comptant permet de diversifier son épargne sur un support immobilier de qualité avec un risque faible et une mutualisation. Ces revenus générés sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition, en tant que revenus fonciers. Investir au comptant est accessible dès 200€.

Quid de la revente des parts de SCPI ? 

On distingue deux cas : 

• Les SCPI achetées dans le cadre de l’assurance-vie : c’est l’assureur-vie qui garantit une forme de « liquidité » des SCPI proposées dans ses contrats en gérant les ordres d’achat-vente. Ce système fonctionne sous réserve de ne pas avoir des flux trop importants ni excessifs de part et d’autre.
• Les SCPI achetées en dehors du cadre de l’assurance-vie : 
  • S’il s’agit de SCPI à capital fixe, l’épargnant peut vendre ses parts sur le marché secondaire. Le « prix d’exécution » de la vente dépend du carnet d’ordres des achats et des cessions, il peut donc ne pas refléter la valeur réelle de la quote-part des actifs de la SCPI. La société de gestion ou l’intermédiaire doit transmettre à toute personne qui en fait la demande les 5 prix d’achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles. Le vendeur peut aussi trouver soi-même un acheteur dans une logique de cession de gré à gré.
  • Pour les SCPI à capital variable, le marché d’échanges de parts est plus actif que pour les SCPI à capital fixe. Les parts sont créées ou annulées en fonction de la demande des acheteurs ou des vendeurs auprès de la société de gestion qui se charge des transactions. La société de gestion fixe le prix de vente (« valeur de retrait ») en fonction de la valeur des actifs de la société.

L’investisseur peut avoir une idée de la liquidité de sa SCPI en regardant dans les documents officiels (par exemple dans le rapport annuel) le ratio du nombre de parts en attente de cession sur le nombre de parts total de la SCPI.

Il y a plusieurs types de SCPI qui varient selon des caractéristiques géographiques, immobilières ou fiscales. 

1. SCPI de rendement :

Ces véhicules de placement immobilier ont pour objectif comme leur nom l’indique de délivrer une rente régulière. En effet, une société de gestion s’occupe de gérer un parc immobilier (encaissement des loyers, sélection/achat/revente des biens, gestion des locataires, des travaux, etc.) et de reverser des loyers aux investisseurs au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCPI. Contrairement à l’immobilier « classique », la SCPI de rendement permet d’investir dans une multitude de biens. Les revenus proviennent d’immobilier professionnel (bureaux, commerces, etc.) qui est un marché sain sur le long terme et qui ne connait pas de grande fluctuation comme le marché de l’habitation.

Outre les avantages communs aux SCPI, les véhicules de placement immobilier de rendement offrent une rentabilité locative de 5,2% en moyenne net de frais, et ne nécessitent aucune trésorerie. Les travaux, taxe foncière, frais d’entretien…sont assurés par la société de gestion et sont nets de frais. 

2. SCPI fiscales :

On distingue les SCPI fiscales de type Pinel, Malraux et Deficit Foncier mais elles partagent un point commun qui est de bénéficier d’une réduction d’impôts. Les SCPI fiscales vont permettre aux investisseurs de profiter d’un avantage au niveau de leur fiscalité. Elles réalisent leurs investissements dans le l’immobilier classique d’habitation neuf ou ancien.

• Les SCPI Pinel sont spécialisées dans l’acquisition des biens immobiliers neufs. La société de gestion s’occupe de tout de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt de 18% du montant investi calculé par rapport au montant total investi et étalé sur 9 ans. Le seul inconvénient réside dans le fait que l’investisseur devra garder ses parts durant cette période de 9 ans pour pouvoir bénéficier des avantages décrits.
  Dans le cas contraire, une perte de la réduction d’impôt est engagée. La sortie va se faire au bout de 10 à 15 ans de détention lorsque la société de gestion décide de revendre les biens immobiliers. Le capital est alors récupéré. Durant la détention un revenu entre 2 et 4% est encaissé par le propriétaire des parts.

• Les SCPI Malraux sont quant à elles spécialisées dans l’acquisition des biens immobiliers de caractère en centre-ville en très mauvais états et leur rénovation complète. L’avantage fiscal est de 18% du montant investi calculé sur le capital investi à la souscription. La durée de détention est de 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. Cet avantage fiscal est dit «one shot » c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement contrairement à la SCPI Pinel.
• Les SCPI déficit foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie déficit foncier pour l’investisseur. L’avantage de ce dispositif est l’absence de plafonnement au niveau des niches fiscales tant que la limite de 10 700 € par foyer fiscal est respectée. L’investisseur peut donc réaliser une autre opération de défiscalisation en même temps. L’avantage fiscal va dans le cas de la SCPI déficit foncier s’étaler sur deux ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et plus l’investisseur a déjà des revenus fonciers, plus l’investissement est rentable.

3. Les SCPI de plus-value :

L’objectif de ces SCPI n’est pas de générer du rendement mais plutôt de capitaliser, de créer une plus-value en cas de revente des biens constituant son patrimoine, plus-value qui sera répercutée sur le prix de parts constituant la SCPI.

La SCPI de plus-value va investir exclusivement sur des actifs d’immobilier résidentiel situé en Ile de France mais aussi dans les grandes agglomérations, en Province. En résumé, ces SCPI, bien que ne distribuant pas de revenus réguliers aux associés, peuvent reverser de manière exceptionnelle des revenus sous forme de plus-value en cas de revente d’un bien dont la valeur s’est appréciée.  

Quid de la fiscalité des SCPI de rendement ? En plus d’offrir une rente régulière, les SCPI bénéficient également d’une fiscalité avantageuse. Selon l’article 239 du code général des impôts, ce sont les associés de la SCPI qui doivent s’acquitter de l’impôt et non la structure en elle-même. Les revenus sont donc considérés comme des revenus fonciers à parts entières et viennent s’additionner à l’assiette fiscale lors de la déclaration d’impôt sur le revenu dans la feuille 2044.

Ils sont imposés à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux. Pour connaître son taux marginal d’imposition, la méthode est simple : il suffit de diviser le revenu imposable (qui se trouve sur votre dernier avis d’imposition) par le nombre de parts fiscales. Il faut ensuite positionner le résultat au sein du barème progressif des tranches d’imposition qui sont pour 2020 :

• De 0 € 10 064 € : 0%
• De 10 064 € à 25 659 € : 11%
• De 25 660€ à 73 369 € : 30%
• De 73 370 € à 157 806 € : 41%
• + de 157 807 € : 45%

Concernant les revenus fonciers, l’investisseur a le choix entre 2 dispositifs différents en fonction de sa situation :

• Le régime microfoncier : pour être éligible, il faut que l’investisseur soit déjà propriétaire d’un bien locatif et que les revenus perçus ne soient pas supérieurs à 15 000 € sur l’année. L’avantage du régime microfoncier est de pouvoir bénéficier d’un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers générés.
• Le régime réel : les revenus sont intégrés à l’assiette fiscale sans abattement. L’avantage est que l’on peut déduire des charges comme les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité ou les frais financiers d’un crédit immobilier pour diminuer l’assiette fiscale. On peut aussi imputer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an (qui est reportable sur 10 ans).

Comme tout investissement immobilier locatif, le but final est de sortir en plus-value immobilière. A ce titre, les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont imposables au même titre que les plus-values constatées dans l’immobilier classique.

Les SCPI bénéficient d’une régulation stricte garantissant leur valeur d’investissement.

L’AMF encadre strictement les SCPI comme suit :

• La délivrance d’un agrément pour l’ouverture d’une SCPI. En général il faut 2 ans pour obtenir ce fameux sésame.
• La validation de l’expert immobilier qui a pour mission de chiffrer la valeur vénale des bâtiments qui composent la SCPI
• LA publication du rapport annuel qui détaille les principaux évènements connus par la SCPI durant le dernier exercice et présente les stratégies d’investissement pour les années suivantes. Le rapport annuel reprend également les mesures votées par l’assemblée générale, les résultats financiers et les analyses du conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes (CAC).
• La publication du rapport trimestriel qui souligne et présente la capitalisation, le taux de distribution du trimestre, le nombre d’associés supplémentaires et les dernières acquisitions.

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